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三大红色预警信号告诉你:美国房地产市场加速下滑

  一个月前,美国房地产市场已出现以下三大红色预警信号:

  第一大预警由美国RealtyTrac房地产顾问公司高级副总裁Daren Blomquist提出,他称,上一轮金融危机是由房地产市场崩盘触发,近9年之后,房地产行业再现红色预警信号。Blomquist称,拍卖会上的第三方投资者报复性炒房,更糟的是,6月,无经验的爸爸妈妈买家抢购已经丧失抵押品赎回权的住房的比例达到创纪录的31%。这跟当年次贷危机时推升了房地产泡沫的狂热的房地产投机模式如出一辙。

  第二大预警是从美国银行信用卡和借记卡消费数据得出,数据显示最近家具和家居用品店的消费额急剧下滑,创经济衰退以来最低水平。美国银行称,这意味着消费者已经推迟了住房相关项目的支出,这可能是房地产市场走弱的迹象。

  第三大预警源自最近瑞士信贷对房地产经纪人的调查数据:6月,瑞信的买家活动指数下跌:从5月份的52跌到了41,意味着买方活动低于房产中介的预期。(该指数在50以上则表明买方活动高于预期。)市场上潜在买家能负担得起的房地产库存又持续短缺,这抑制了他们的购买欲望,房产中介不断提起买家对上升房价的抗拒。中介也不断强调较低的抵押贷款利率对推高需求的重要性。

  如今,房地产市场进一步恶化,预警信号愈演愈烈。

  首先,上周五公布的美国7月零售数据意外持平,不及市场预期。近期美国银行内部信用卡数据也显示7月支出显著下滑,家庭装修商店的销售额在6月小幅上涨,但在7月同比暴跌3.4%;家居用品店的表现持续疲软,同比创周期性低点。同时美国银行指出,家具店销售也一样低迷。美国银行表示,这是美国房地产市场复苏停滞的一个关键性预测指标。

  

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  其次,继上月瑞士信贷对房地产经纪人的调查令人失望后,7月的买家活动指数又从6月的41降至40。经纪商仍称房地产库存不足,尤其是潜在买家负担得起的房区。随着房价上涨,买家也继续犹豫观望。令不少经纪商惊讶的是,夏季房地产市场需求迅速下滑,一减春季的强劲姿势。另一方面,许多经纪商称,较低的抵押贷款利率继续支撑需求。从地区来看,美国西北部房地产需求减缓,趋于国内平均水平,德克萨斯部分区域和西南地区有所改善,而东北、中西部和加利福尼亚均出现恶化。

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  7月,瑞信调查的40个市场中,7个(6月是8个)的交易量高于预期,4个(6月是7个)持平,29个(6月是25个)低于预期,波特兰、西雅图和纽约急剧下降;单从德克萨斯州来看,奥斯丁低于预期,休斯敦持平,因圣安东尼奥和达拉斯交易量改善;佛罗里达州仍然低迷,其中迈阿密、迈尔斯堡和萨拉索塔最糟糕;加利福尼亚州则受洛杉矶和圣地亚哥走软的数据拖累,但旧金山交易量攀升;拉斯维加斯和明尼阿波利斯的数据则很强劲。

  7月房价进一步上涨,但涨幅略微收窄,房价指数从6月的71降至66。

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  尽管目前交易量低迷,买家观望情绪也越发浓厚,但房地产供应紧张,依然利好卖家。7月瑞信调查的40个市场中,28个(6月是34个)房价上涨,10个(6月是3个)持平,2个(6月是3个)下滑。罗利、西雅图、奥斯丁、堪萨斯城、洛杉矶和夏洛特的房价较为强劲,而休斯敦房价继续承压,连续第三个月下滑。

  最后,据抵押贷款银行家协会报告,尽管30年期的住房抵押贷款平均利率从上星期的3.65%下跌到3.64%,但贷款买房的需求降至6个月来新低。

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  据智通财经了解,经季节性调整的住房抵押贷款活动指数是住房销售的一个主要指标,截至8月12日当周,该指数下跌了4%,尽管当周30年期的住房抵押贷款平均利率从前周的3.65%下降到3.64%。

  据MBA数据,截至7月8日当周,30年期平均利率跌至3.6%,创2013年5月以来新低,略高于在2012年12月创下的史上低点3.47%。而在这之前,即6月初,周内按揭购房数据创8个月来新高,因为就连30年期的按揭利率也徘徊在三年来的低点。

  这意味着,即使抵押贷款利率接近历史低点,购房需求依然疲软。此外,这也揭露出在房地产供应紧张的同时,需求也十分低迷。

  具有讽刺意味的是,美联储仍然不顾一切地想要加息(但不能加太多),以释放经济复苏信号,可这会直接影响到大多数购房者,因为房价更加负担不起了,如果瑞信的调查报告属实,那么这些买家其实十分想要买房;同时,美联储加息也会导致贷款买房的需求进一步下滑,留下的全额现金买房的人也只占买房需求的一小部分。

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作者: 来源:智通财经网 发布时间:2016-08-25 05:20:52
 
 
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